不動産投資について考えてみた。

こんにちは、宅建士のなかねです。不動産投資ってかなりハードルが高いと感じませんか？実際高いんですね。アパート経営、個別にマンションを購入して家賃収入を得る、戸建ても同じですね。実際、現状はどうなのでしょうか、私の経験から不動産投資について書きたいと思います。

不動産投資について考えてみよう

一般的な不動産投資というのは。

• マンション一棟で経営。
• アパート一棟で経営
• マンション、戸建ての賃貸経営
• 専門性に特化した賃貸物件の経営

一般的なのはこの三種類になりますね。
でもこの一般的な不動産投資は、大きなデメリットとそこそこのメリットがあります。
正直、あまり有利な投資行為だとは私は考えておりません。

マンション一棟での経営

この場合初期投資がものすごく必要となりますね。
億単位の資金が必要となります、ですから元々地主さんで、土地活用として考えるのであれば実現可能です。ですがデメリットがかなり存在しますね。
まず、建築費用の問題です。
ほとんどの場合、不動産会社が指定する建築会社を利用又は自社建築で、完成後の運営も不動産会社が行う方式です。
空き室保証、家賃保証といったシステムがありますね、更に管理費用等も必要になる場合がほとんどです。
従来のこのシステムは不動産会社が儲かるシステムになっていますね。
まず、建築費でしっかり儲けて管理費等で儲けます。賃料保障等の場合も通常より安い賃料を保証するシステムが多いと思います。
当初の事業計画では年利8％でも、諸々と・・・結果年利3％位の手取りになる場合が多いですね。
土地を所有していてこの様な利回りだったりするので、土地を購入して建物を建築してって考えると、よほど賃貸物件が人気の有るエリアで尚且つ土地が安い所ってなりますが、実際にはそんな立地はありませんね。ですので、マンション一棟での投資は、利益というより、相続税対策であったり、企業の含み資産としての投資であったりするのが一般的です。
中古のマンションを一棟買いすればってつい考えますが、メンテナンス費用が古くなれば当然必要になります、また近所に同じようなマンションが新築で建設されると、借主は新しい方に流れてゆきますね。この10～15年本当にこのパターンが多いのです。築10年過ぎると人気がなくなり、みんな新しい物件に引っ越してしまうパターンです。
首都圏でも30kmギリギリの辺りでは、中古離れが起こり、空き室が増えているのです。

アパート一棟で経営。

木造、軽量鉄骨等のアパートは、一般の方でも今は銀行が事業物件用のローンがあるので、かなり具体化しそうな投資になります。
このパターンの場合、新築から中古、オーナーチェンジ（賃貸中の物件）といった形で購入する事ができます。
気を付けなければいけないのは、間取りと立地になります。
駅から徒歩10分以上でワンルーム、借りますか？2DKなら借り手がいますよね。
木造で築20年以上、借りますか？間取りに和室があったり・・・借りませんよね。
23区で大学が近所にあるなら、すべて可能ですね、古くても家賃が安いとか。
最近は、木造アパートも不動産会社が様々なシステムで営業をしてますが、内容は、結果的には、昔も今も変わらないんですよね。

マンション、アパート、両方ともに手間がかかりますが分業するべきなんですね。
建築は建築業者、入居斡旋は仲介業者、管理はできれば自分でする、無理なら誰かパートを雇うといった形で、一括で一つの企業に任せない事を考えるべきなんです。
昨今はインターネットで大家さんと賃貸人を直接斡旋するシステムがでてきてますが、これも様々な問題がありグレーな内容なんですね。
単純に貸主、借主直接契約なら仲介業者が介入しないので仲介手数料がかかりません。
CMなどでは大家さんの顔が見れるので安心っていってたりしますね、それが大家さんは煩わしいので管理会社が出来たんですね。
それと、本来大家さんは宅建業の資格がないと不特定多数に広告をしてはいけなんですね。
また、宅建業を持たず店舗も無いインターネットだけで集客することは厳密にはアウト、良くてもグレーなんですね。
仲介手数料ではなく、企画料とかといった別の名目で収益を得るのは違反ではありませんが、グレーですね。

マンション、戸建ての賃貸経営

この方式が一番ハードルが低いですね、ですが危険な事も多いのです。
1か0しかありません、賃料10万円が入るか、空き家になると無収入ですね。
このリスクを回避するには、法人契約（社宅）、シェアハウス等がお勧めですね。
購入物件も都心の一等地でないなら2LDK、3LDKといったファミリータイプを購入するべきだとおもいます。
都心の一等地でしたら、ワンルームでも可です、理由は住宅だけでなく事務所として貸すこともできます。トランクルームとしても貸せますね。
但し、管理規約で事務所は不可のばあいもあります。
私が住んでいるマンションは事務所の場合管理組合に事前申請をして許可が必要です。
シェアハウスも同じですね。
一戸建ての場合は基本的には自由ですね、ですがシェアハウスの場合は近隣が騒がしい場合もありませので事前に不動産会社（売買）に確認というかリサーチしてもらうと良いと思います。
シェアハウスを考えているなら、売買する不動産会社に最初から相談をしておくことがベストですね。

不動産投資信託REIT

このREIT、日本ではJ-REITと言いますが、不動産投資専用の企業が行っている投資信託です、詳しくはGoogleで調べて下さいね。
簡単な話、不動産投資信託会社の株を買うようなものです。
配当が年2回あります、買うには上場しているので証券会社等に相談です。
投資金額もかなりハードルが低いです。一口20万円位からあります。
配当も年利3％～5％位です。
銀行に預金するよりはかなり利回りが良いですね。
ですが当然リスクがあります。
不動産投資信託ですから、複数の物件を所有し管理してます、当然物件の値下がりもあります。
賃料が思ったより入らない、入居者が予想通りに入らないといった事が起きる可能性が最大のデメリットでり危険要素です。
但し、自分で管理したりしませんし、入居斡旋も関係ありません。
不動産投資信託会社の内容をじっくり見て、どんな物件が中心なのか、都心のオフィス中心、住居中心、その他リゾートであったり、様々な不動産を取り扱ってますので、それを調べて投資する楽しみがありますよね。
私が今不動産投資をするならJ-REITにしますね。
不動産、建築、賃貸管理といった実務を30年もしていると従来の不動産投資がいかに儲からないか良く理化しているからです。
J-REITの場合上場証券ですから、値上がりしたら売却益、値下がりすると実は賃料が変わらなければ利回りが良くなりますね。
値上がりしすぎると利回りが付いてこれなくて数字上の利回りは下がります。
そんな時は、売却して次はオフィス系？リゾート系？といった形で再度購入したりして楽しめますよね。

不動産投資で成功している人っているの？

ちゃんといますよ、ごく普通の方がアパートマンションを50部屋位経営して、しっかり利回りも良く運営されてますね。
当初は6部屋位のアパートから始めたのですが、私のいう所の分業をきちんとされています。
今現在は本業として経営されてます、ですので掃除等の管理は自分で行ってますし、集客も不動産仲介会社数件に依頼してます。
集客ですが、不動産会社は当然自社にだけ集客を依頼してほしいので専属専任契約を希望しますが、何社も頼みたいなら一般契約にすればよいのです。
なんだかんだ言ってこの方が競争になるので、結果的に良い方向になる場合が多いですね。
物件の管理も自分や身内で行えばコストカットもできますので有利ですね。
そんなわけで小さなアパートから始まったのに今では50部屋ですよ、凄いですね。
ある程度の規模になったら銀行等にも相談して中古の一棟売りマンションの情報を貰ったりするんですね。
当然、銀行も融資を前提に良い仕事をしてくれますからね。

不動産投資のまとめ

従来の物件購入、建築等、不動産会社のシステムでお任せするパターンも良いですが、時代にあった方式が必ずありますので、色々と勉強する事、想像する事、予測する事といった事がとても大切になります。
また、年金プラスαって考えなのか、しっかり不動産経営をするのが最終目的か、きちんと目標を決めて取り組むべきだと私は考えてます。