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道路があるけど、書類上は道路が無い

こんにちは、宅建士の中根です。さて今回は古い古い住宅地でよくあるお話なんですね、これは東京都や首都圏エリアでもいまだに残っている土地のお話なんです。

 

道路があるけど、書類上は道路が無い

これって一般の方はご理解に苦しむ話だと思うのです。しかも古い古い昭和40年代に開発された住宅地に多い話なんですね。
現況では、きちんと開発行為を申請すると、道路は位置指定道路として役所に登録されますし、幅員等がきちんと市町村の指導通りなら位置指定道路ではなく、市町村に道路として採納することができるんですが、昭和の時代はまだ都市計画法が施行されていなかったり、乱開発ではないですが、
今にして思うと乱開発なんですね。

 

公図上道が記載されていない住宅地。

これは、例えば10棟とかといった小さな開発地で、きちんとL型やU字型で市道に通り抜けしているのですが、公図(法務局で見れる土地の地図)上は道が無いんです。
一般的な言い方では、法施行以前団地っていうような言い方をします。
実は個人個人の敷地を道路として提供してしるんですね、例えば道路が幅員4mになるように2m分を道路として提供しているんです。
この手の住宅地は古いのですが、よく見かけるのは、敷地の外、道路部分にプランター(コンクリートの大きいやつ)とかおいていたり、通り抜け出来るのに、障害物があるため、通り抜けできなかったりするんですね。

自分が提供している道路(土地)だからいいでしょって考えですね。

 

私道に係わる問題はかなり多いのが現状です。

こういった道路の場合、敷地がそのまま現況道路なので、上記で書きましたようにプランター置いたり、自転車置いたり、当然の様に使用しているんですね。
そこで、その後は、私道と認めようという考えになります、どうゆう事かというと、道路部分すべての面積を住民が共有持ち分という形で所有するようになるんですが、これもまた問題が起きるんですね。
建築基準法では、公の道路やそれに該当する幅員4m以上の道路に敷地の間口が2m以上接していないければ建物を建てる事が出来ないんです。
間口2m以上ってことですね。
東京都23区内にはこの間口問題や、道路の幅員4m以上の問題が解決できない土地が沢山あるんですね。
私が住んでいるさいたま市にも沢山あるんです。
現況は林で、細い道があるんですが、ところどころ道路の幅員が4m未満って感じの所があります。
個別に建て替えをする場合は、道路中心から2mまでの部分を市に採納する形で建て替え許可がおります。セットバックっていわれてます。
ですが、これもセットバック部分に植木を置いたり、車庫として使っていたりと、まっ不動産の仕事をしていると人が土地に対する執着がどれだけ強いかって経験をさせて頂くことができますね(汗

 

敷地延長の土地

通称:敷延(しきえん)と言いますが、解り易く言いますと、住宅地で4戸の戸建てが建っている土地、手前が2戸、突き当りに2戸、見たことありますよね。
田んぼの田という字に似ている住宅地です。
真ん中に4~5m幅の道路らしく敷地がありますね、これは公道から一般的には10m以内なら2m、2mで合計4m幅でOKm10m超えると2.5m、2.5m合計5mになりますね。
これは、私道ではなく延長された敷地なんですね、そう敷延なんです。
5mあると、駐車場としてきちんと使えるので、ある意味さいたま市のような所では車が2台ある家が多いので便利です。
東京23区でも便利だと思います。なにせ狭い土地に家を建てるので駐車場が無い事が多いでしょ、近隣で月極駐車場は凄く高いですからね。
敷地延長の住宅地は、実は結構よかったりします。
手前の住宅は日当たりが良かったり、奥は駐車場として2台分のスペースがあったりといったメリットがしっかりあります。
ただ幅員2mで4mの敷地延長の土地は駐車スペースとしては結構問題ありですね、軽自動車を置くか、お隣さんと話し合いをして車をずらして駐車するとかといった問題でしょうかね。

 

知ってほしい道路の話

今回は、法施行前団地のみなし道路や敷地延長、幅員は最低4mといったお話をさせて頂きました。
これは、住宅(戸建て)を求める上で非常に大切な事なんですね。
例えば、親から相続を受けた土地が、大昔から住んでいる土地で、前面道路が幅員4mどころか2m位しかないなんて事があります。
実はこの様な土地は再建築不可な土地なんですね。
売買も難しいですね、大手デベロッパーがその周辺をすべて地上げして再開発するとかといった話でもない限り売買も難しい土地になりますよ。
再建築不可ですから住宅ローンも適用外になるケースがほとんどです。
かろうじて、リフォームならできますね、これはあまり良い話ではないのですが、リフォームという形で結果新築の状態にするって感じです。
正式には非常に問題があるのでお勧めはできません。
でも事実あるんですね、半分ずつ建て替えちゃったりって事が(汗
早く、この辺りの事も行政が解決できれば良いのですが、難しい話なんですね。
現況でも、救急車、消防車が入れませんから危険な土地になってしまうんですね。

 

道路があるけど、書類上は道路が無い、そんな話を今回はしてみました。

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