マンションを買おう！って考えた時、自分がどんな目的でマンションを買うのか考えたことはありますか？昔と違い一国一城の主になりたいなんて考えは今どきおかしな考えですよね。永住向けなのか、賃貸マンションと比較して、投資目的も兼ねて、そんな考えと目的を持って自分に合っているマンション選びをして欲しいものですね。
目次
マンション購入目的を明確にすることが大切
- 永住型の広くて快適なマンションが欲しい。
- 賃貸マンションの家賃がもったいないのでマンションを買いたい。
- 将来値上がりするかも、投資も兼ねてマンションを買いたい
以上の様な目的が一般的でしょうか、それでは個々に解説をしてみますので宜しくお願いします。
永住型のマンションが欲しい。
この目的の場合、特に大規模なマンションを購入する事をお勧めします。
新築でも中古でも大規模マンションです。
間違っても、総戸数30戸程度の小型なマンションは購入しないほうが良いかと思います。
超高級な低層のマンションで数億円するようなマンションは除外させてください。
一般的で平均的な価格のマンションの事を書いておりますので、ご理解くださいませ。
さて、大規模マンションの良い所ってなんでしょうか？
ゴミ置き場、敷地内に公園等、施設、設備が整っているから大規模マンションをお勧めしているのではありません。
・大規模マンションでは、まず管理している企業も大手が多いのです。
名の有るデベロッパーの系列会社であることがほとんどですので、長くきちんとした管理サービスを受ける事が出来ます。立派な施設、設備があっても小型のマンションでは管理会社が長期間維持するのはとても困難になるからです。
・修繕積立金や修繕計画がしっかりしている。
これはとても大切な要素で、バブル時に乱立したマンション群で、小型、中型程度のマンションの現状はとても悲惨な状態になっているのも現実です。
大規模なら、管理会社だけでなく、管理組合も大規模になるので、細かな将来の修繕計画、それに基づく修繕積立金等しっかり積み立てているのです。
私の住んでいるマンションは、640世帯ですが、管理組合も法人登記されていて、積立金の額も凄くありまして、大規模修繕計画もきちんとされています。
バブル崩壊後すぐに建ったマンションですが、三井不動産系列が管理会社なので、24時間体制の管理人、警備員、日常の共有部分の清掃等しっかりしております。
以上の様な事をきちんと確認して永住型マンションを購入する事をお勧めします。
賃貸マンションの家賃がもったいないのでマンションを買いたい
私も賃貸マンションに住んだ経験がありますが、とにかく賃料が高いですよね、首都圏でそれなりの場所では2LDK、3LDKでは賃料が10万円から15万円位になると思います。
また8万円前後ですと、かなり古かったり、当然設備も古かったり、賃貸管理会社が地場の不動産会社ですとオーナー重視の賃貸マンションばかりでなんとも住みずらいというか、なんだかなぁ～って思うことが多かったりしますね。
ですから、高い賃料を払うなら、同額か少し多めの支払いで分譲マンションを買うというのは私はとても賛成です。
毎月12万ですと年間144万円ですから、住宅ローン換算すると3,000～3,500万円位になりますね。
買うべきなんですよ、但し転勤が少ない職業とか、環境が変わりにくい方に買うことをお勧めします。
・中古マンションをお勧めしたいですね。
中古マンションは、新築のマンションに比べて市場の相場通りの価格が中心ですから、5年、10年住んで手放す時にも、新築マンションに比べると損をしないと思います。販売価格が相場で決まるからです。
但し、立地がとても重要になります。
マンションの立地については、また別の機会に書きたいと思いますので宜しくお願いしますね。
さて、中古マンションは最近リノベーションが流行ってますね、でも流行に乗ってはいけません。
永住するなら別ですが、ここでは永住型マンションの話ではないのでご理解くださいね。
折角、相場で買ったマンションにリノベーションなんてわけのわかんない事で500万円かけた、そんなことするなら新築マンションを買うべきですね。
リノーベーションはリフォームを言葉を変えてなんとなくデザイナー感覚をもたせたりって、隙間産業のたまものなのです。
どんなに素晴らしいリノーベーションをしても、売る時は相場なんですね。
新車買うとき、最高のナビやオーディオいれても売る時の査定ではほんの10％位にしかならないと同じで、マンションもリノベーションして素晴らしい？部屋になっても、あなたがそこに10年住めば、リノベーションなんて言葉も査定には考慮されません。
ましてや、自分の好みで壁を抜いてといった大規模なリノベーションはそれを買う方が凄く限定されるので、再販する時にはまったく有利にならず、不利になることが多いのです。
・リノベーションしたマンション、私の経験談
私の住んでいるマンションの一部屋が中古で販売されました。
キャッチコピーがリノベーション済の素敵なお部屋です。って書いてあり職業柄気になりましたので内覧に行きました、そこでがっかりして帰りました。
3LDKをリビングを広くするため2LDKに改造、リビングの壁はクロスではなく、珪藻土で仕上げてました。
しかも、リノベーション済であって、再販にあたりリノベーションしたわけではないので、持ち主さんがそこに住んでいたわけで、しかも喫煙者が家族にいるようで、ご存知の方も多いですが、珪藻土の壁の部屋って喫煙すると…
大変がっかりして帰宅しました。
ただし、販売価格は相場並でしたので、いずれ誰かが買うだろって思ってましたが、結局売れず、賃貸住宅にしたとのことです。
私のマンションJRの某駅のロータリー面、駅徒歩1分です、それで売れないのは、やはり私と同じ考えの方が多かったかもしれませんね。
将来値上がりするかも、投資も兼ねてマンションを買いたい
これが目標の方は、やはり新築マンションは避けて中古マンションを買うべきですね。
まっ私が言わなくても当然のことだと思います。
さて、投資が絡むと、大規模マンションとかいう前に、とにかく立地ですね。
徒歩5分で、築12年、価格も相場並、2LDK
これ買い？ですか？の問いに私は補足したい事があります
・駅から徒歩5分は好条件に見えるけど…
これはマンションに係わらず、日本の不動産の常識、CMでもオペンホーセさんが、価値の下がらないモノなぁ～んだ、って、駅近の土地！って感じで。
間違いではないのですが、間違いです。
駅近だけではそのマンションや、土地の価値は決まらない、わからない、錯覚なんですね。
マンションに必要な立地条件は、このマンションを建て替えないと手に入らない、買えないというのがマンションの最高立地と私は考えてます。
例えば、私の住んでいるさいたま市に浦和というJRの駅があります。
浦和は県庁所在地ということもあり、人気で、マンション相場も高いのです。
浦和駅西口にタワーマンションが2か所ありまして、両方とも駅から数分の好条件、それよりも、同じ条件のマンションが今後立たない事、それこそこのタワーマンションを建て替えない限り手に入らない事なんですね。
新築分譲時より遥かに高い相場になってます。
因みに、我が家も中古で10年前に購入しましたが、購入時より今は500万円くらい値上がりしてます。
駅前再開発の為県が作ったマンションなので、この様に唯一の立地になり相場は横ばい～上昇するんですね。
例えば駅近5分超えても、値下がりしないマンションがあります。
それは、敷地南側南西側に大きな公園があるマンション、誰が見てもいいなぁ～って感じますよね。
上野不忍池に隣接したライオンズマンションなんて、眺望がさいこうでしょう、不忍池ですからね。
確かに希少な立地でなかなか購入するのは困難ですが投資も兼ねた場合、買い急ぐ事はありません、大手仲介不動産会社、銀行系仲介不動産会社などに、具体的に欲しい物件を知らせて、連絡待ちするのも手でしょうか。
私の場合、ワイフとなにげにマンションでも見に行こうと話して、某大手仲介業者に行ったところ、たまたま売りに出したばかりで広告を打ってない状況で、今のマンションに出会いました、縁なのでしょうかね。
・何故大手仲介不動産会社、銀行系仲介不動産会社なのか。
客層が違うのですね、TVCMの効果もありますが、それ以上に好立地なマンションは購入時も高価なので、買主もそれなりの方が多いのです。
ですので、売る時は、有名な大手の不動産会社や銀行系不動産会社に相談に行きます。
三井のリハウスや住友不動産販売等、客層がいいんですよね。
私のマンションも売り主さんは、某有名な監査法人の役員さんでした、新築時の価格がとても高かったので当然ですよね。
地場の不動産屋では、なかなか好立地の希少なマンションには出会えません。
何故なら、私自身が地場の最大手不動産屋に勤務していたから良く解るんですね。
以上を持ちまして、今回の記事を終わります、私見が沢山飛び交った内容となっておりますが、最後まで読んで頂きありがとうございます。
