解りづらい土地区画整理中の土地・仮換地

区画整理事業って何？

そもそも区画整理事業ってなんだろうって事からはじまりますが、地方自治体や大手分譲業者等により、総合計画設計を基に行います。
一面田んぼ、畑で畦道しかない地域や、森林で山道しかない所等を、きちんと6M幅の道路を作り宅地を造成する事ですね。
当然、面積によっては、公園等の六値保全をしなければならなかったりしますので、区画整理事業が終わるととても整備された綺麗な街並みにかわります。
ですが、土地には当然沢山の地権者（所有者）がおりますので、区画整理事業に賛成、反対からはじまり、とても長い時間がかかります。
概ね、10年単位で考えたほうが良いでしょうか、私が過去に販売した区画整理事業地内の分譲地は、約15～20年近く経って換地処分（区画整理事業完了）になっていたりしますね。
最近そんな場所を訪れましたが、本当に街並みが綺麗で、大きな道沿いにはスーパーや大手の飲食チェーンのお店、歯科医、クリニック等、生活便利な街並みに変わっておりました。

区画整理事業地内、仮換地ってなに

さて、この仮換地というのがそもそも解りづらくて面倒な土地なんですね。
単純に、ただ大きな土地に道路を入れて出来上がったのが仮換地ではないのです。
なんで、複雑化するのか、色々と行政側のやり方、言い分があるのだろうと思いますが、もっとスマートに、単純にできれば区画整理事業も時間の短縮ができるのではないかなってっていつも思うのです。

この様な大きな3つの土地が現状あったとします。
それぞれ地番（元地番）は1000-1、1000-2、1000-3でよれぞれ330坪強の面積とします。合計でおおよそ約1000坪、これはまだ農地から宅地にしていないので、正確な面積がわからないのですね、農地の場合は、登記事項証明書（以前は、登記簿と言いました）に記載される面積は1000平方メートルで、小数点が記載されないのです。
農地から⇒宅地に変更することを、農地転用といいまして、通称、農転（ノウテン）といいます。
実は農地転用の時に実測を計測します、測量士が、道路面に接する境界を役所の担当者と立会、確定します。これを官民査定と言います。
そして隣の土地の所有者との境界の立ち合いを民民査定といいます。
業界では、官民、民民済んでるの？とか官民民民まだだね！とか言いますよ。

さて仮換地の話に戻りますが、上の図の様な大きな土地に区画整理組合が計画した道路を入れます。通常区画整理では幅6m以上の道路を入れます。

上記の図を見て頂き、土地区画整理組合がこの土地にはこんな道路を入れると計画をしました。
そして、土地区画整理地内用の住所を付けますよ、それが10街区1って番号ですね、これを街区番号といいます。
但し、街区番号はあくまで区画整理事業組合の固有の名称なので、郵便物はこの街区番号では届きません。
さて、再び上の図を見て頂くと、縦に道路が入り、横にも道路が入りますね、それぞれ道路に提供したので元の土地の大きさは小さくなりますよね、それを減歩と言います。のちに清算金で出てくる言葉ですが、減歩には比率が生まれます、例えば1000-1番の土地が道路の為減った面積の比率が15％だとすると、減歩率15％と言いますよ。
そして、土地区画整理事業全体では数万坪の土地が対象となるので、元地番1000-1が減歩等の影響であっちこっち飛んでしまう事があるんです。
当然、公園になった場合減歩率は100％かもしれませんし、幅12mの道路を造る場合も減歩率が上がります、そうゆう繰り返しで、街区番号は変わりませんが、元地番が変わることが多くあります。
これは、区画整理組合が仮換地図と元地番がわかる地図を提供してくれますので、土地を買うときには契約書の添付書類としてきちんと頂かなければなりません。
分譲会社、不動産仲介会社が責任を持って調査して書類を添付しますよ。

だから仮換地は共有持ち分なんです。

先ほどの図で、地番1000-3は街区番号が10街区3と10街区6になってますね！
この土地は、街区で形を決めていますが、土地をまだ分割して登記できないんです。
ですから、1000-3番は、2つの街区を買った方2名の持ち物になんです、これを共有持ち分と言います。
今は違いますが、昔はマンションの土地が共有持ち分でしてたね、でも共有持ち分は単独で売買して持ち分登記できるので、悪質な事に利用されました、そして今は単独で売買できない敷地権という形式になりました。
仮換地は共有持ち分登記になりますので、実は抵当権設定登記等も見れてしまうという厄介な事もあるんですね。

区画整理完了後の清算金について

さて、道路等に供出した部分を減歩とお話しましたが、区画整理事業全体の減歩というのがあります、これを平均して平均減歩率といいます。区画整理事業が完了すると仮換地（10街区3）が換地となります。
そこで、実際に減った土地の部分をお金で清算をします、それを清算金といいます。
但し、分譲の場合ほとんどが一番最初の土地所有者が分譲会社に売買する時に、清算金は売り主負担という条件で売買していることが多いのです、ですの私たちが仮換地を購入する時も、清算金は売り主負担で有ることを確認するべきなんです。だいたい土地持ちは欲深いですから、清算金を買主負担ってなってると、結構な清算金を払う事になります。
私の経験では、120平米の土地がそのまま減歩無しで仮換地になり売りに出たことがありまして、減歩率0％では不安で売買できませんよね、しかも区画整理地内にその土地しか所有してない方が売り主ですから、換地後も6m×6mの角地になるんです、流石に私はスルーしましたが、だれかが売買したと思います。

土地区画整理事業、仮換地を買う事

これは、ちゃんと勉強して、信頼と実績ある不動産会社から購入、仲介を受ければ、とても良い土地を買ったことになります。とにかく公園は出来るし、すべて幅6ｍの道路になります、そして生活に必要な店舗、医者等きちんと整備されてきます、当然新しい街で人口も増えるから、医者やスーパーも出店等しやすいんですね。
仮換地は、今見ている状態が最低で、これ以上良くなることがあっても、悪くならない土地なんですと言う事を、ご理解いただけたらと思います。